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 任意売却とは

 不動産取引における「任意売却」とは、強制的な売却(競売・強制執行による売却)ではなく、売主の任意(自由な意思)により所有不動産を売却することを言いますが、実務的には次のような状況下において債権者(通常は銀行等)との交渉合意のもと、不動産を売主の意思で売却することです。

① 債務の返済が滞っている(または将来、返済困難となる)
② 債務超過の状態である(実勢価格に較べて残債務が多く、不足分の資金的余裕もない)
③ 上記①②の両方に該当する。

 住宅ローンの返済を遅延すると銀行は督促をしてきますが、そのまま延滞を続けると不動産に設定した担保権(抵当権・根抵当権)に従って不動産の競売という手段によって債権回収を図ろうとします(「競売とは」参照)

 そのまま放置すれば競売になるところを、交渉により銀行と売主の双方合意できる条件にて売却することが任意売却です。

 その際、不動産の実勢価格が残債務よりも明らかに上回っている場合には、不動産を売却すれば銀行は全額回収できますから、売主の意思次第で売却交渉は容易です。(返済はせず売却もせずなら銀行は早期に競売申立てしてきますが、のんびりの銀行もあり対応には差があります)

 問題は②の場合です(大半はこちらでしょう)。売却しても銀行は全額回収できず残債務が残ります。そういう場合でも銀行としては競売よりも高く売却できると判断すれば任意売却に応じてくれるのですが、その為には、残債務の返済方法も含めた交渉が必要になります。

 以上が任意売却の大まかな説明ですが、通常の不動産取引に加えて手間のかかる業務が多く含まれています。経験や交渉術といったものも必要になってきますので、不動産業者なら誰でもできるという業務ではありませんが、中には任意売却のメリットを強調し過ぎているのでは?と感じられる業者さんも見聞きすることがあります。

 私達は「任意売却は必ずメリットがあるのでお勧めです」とは言いません。お客様の状況によっては、あえて競売という選択肢もありえますし、売却せずに不動産を守るための方法も様々あるのです。お客様のご希望と現状の中から可能な選択肢を模索していきます。そして結果的に任意売却という選択肢を取る場合でも、一味違ったものにできると自負しております。